- Специальный корреспондент
Ипотечный рынок в России в 2024 году заметно изменился. Универсальная льготная программа закончилась, а условия других программ с господдержкой изменились. Кроме того, выросли процентные ставки по кредитам, в том числе ипотечным. Разбираемся, насколько сейчас подходящее время брать ипотеку на покупку жилья.
Теперь, если заемщик не подходит под условия одной из оставшихся льготных программ, ипотеку придется оформлять по рыночной ставке, такой же, как для вторичного жилья. В августе ее среднее значение составило 20,8% годовых.
Вот какие программы со сниженной ставкой все еще действуют.
Также семейную ипотеку могут взять семьи, в которых растут двое несовершеннолетних детей, если живут в городе с населением до 50 тысяч человек или в регионе с низким объемом строительства (всего их 35).
Максимальная сумма ипотеки — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн рублей — для остальных регионов. Первоначальный взнос — от 20%.
Власти продлили программу до 2030 года, но с 1 августа внесли несколько серьезных изменений. Главное — из нее исключили Москву и Санкт-Петербург, на которые приходилось больше половины выданных кредитов.
Получить IT-ипотеку могут специалисты в возрасте от 18 до 50 лет. В городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях их доход до вычета НДФЛ должен превышать 150 тысяч рублей, в остальных регионах — 90 тысяч.
Максимальная сумма ипотеки — 9 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%.
По мнению Минсельхоза, из нее надо исключить населенные пункты, которые находятся в радиусе 50 км от областных центров, а также деревни и села, расположенные на расстоянии ближе 30 км от населенного пункта, где живет больше 100 тысяч человек.
Пока изменения не внесены, сельскую ипотеку можно взять на строящееся жилье в населенном пункте, где живет до 30 тысяч человек. Также можно купить готовый дом у застройщика или на вторичном рынке, если он не старше 3 лет (при покупке у юрлица или ИП) или не старше 5 лет (при покупке у физлица).
Максимальная сумма ипотеки — 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%.
Представитель компании «Этажи» Сергей Зайцев на форуме «Движение» заявил, что до конца года цены на вторичном рынке должны остаться на прежнем уровне, на первичном — вырасти в пределах инфляции.
Спрос на ипотечное жилье может замедлиться. Как отметила аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова, среди тех, кто не подпадает под льготные программы, основной спрос будут формировать две категории заемщиков. Первая — те, кто рассчитывает погасить ипотеку быстро, например, за счет продажи имеющегося объекта. Вторая — те, кто хочет купить понравившийся объект в расчете на дальнейшее рефинансирование.
«Регулятор после повышения ключевой ставки до 18% годовых не изменил сигнал рынку не нейтральный, отметив, что будет оценивать целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях. Поэтому мы остаемся при своей прежней позиции, что перехода ЦБ к циклу смягчения денежно-кредитной политики следует ожидать не ранее 2025 года. Тогда же следует ожидать постепенного снижения и ставок по рыночной ипотеке», — считает Инна Солдатенкова.
Она добавила, что изменения ощутимо сократили пул потенциальных заемщиков по льготной ипотеке. Исходя из этого, можно ожидать, что выдавать ее будут меньше, и это усилит периодическое исчерпание лимитов, выделяемых государством банкам на субсидирование.
«Кроме того, не исключено, что на фоне увеличения бюджетных расходов в ближайшее время могут быть пересмотрены как условия по другим госпрограммам, так и сам порядок расчета субсидии для банков», — сказала аналитик Банки.ру.
Если планируете брать ипотеку и уже получили одобрение банка, не оформляйте других кредитов до подписания документов по ипотеке, не подавайте заявки в другие банки, а также следите за графиками платежей по другим займам, если они есть.
Также банк может отменить одобрение, если клиент совершил какое-либо правонарушение до оформления ипотеки.
Второй случай — проблемы с оценкой недвижимости, которую планируется покупать. Покупатель заказывает отчет об оценке в экспертной организации и предоставляет его в банк. А у банка есть право не согласиться с оценкой, например, если он посчитает, что реальная стоимость жилья ниже.
Что изменилось на рынке ипотеки для новостроек
Одно из ключевых изменений этого года — отмена программы с господдержкой. По ней любой человек, независимо от возраста, семейного положения и профессии, мог оформить ипотеку на квартиру или дом от застройщика под 8% годовых. 1 июля 2024 года программа закрылась.Теперь, если заемщик не подходит под условия одной из оставшихся льготных программ, ипотеку придется оформлять по рыночной ставке, такой же, как для вторичного жилья. В августе ее среднее значение составило 20,8% годовых.
Вот какие программы со сниженной ставкой все еще действуют.
Семейная ипотека — 6%
Ее могут оформить супруги или родители-одиночки, которые воспитывают одного ребенка в возрасте до 6 лет или ребенка-инвалида до 18 лет.Также семейную ипотеку могут взять семьи, в которых растут двое несовершеннолетних детей, если живут в городе с населением до 50 тысяч человек или в регионе с низким объемом строительства (всего их 35).
Максимальная сумма ипотеки — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн рублей — для остальных регионов. Первоначальный взнос — от 20%.
IT-ипотека — 6%
Программа предназначена для IT-специалистов, которые работают в компаниях, аккредитованных Минцифры (проверить компанию можно на портале «Госуслуги»).Власти продлили программу до 2030 года, но с 1 августа внесли несколько серьезных изменений. Главное — из нее исключили Москву и Санкт-Петербург, на которые приходилось больше половины выданных кредитов.
Получить IT-ипотеку могут специалисты в возрасте от 18 до 50 лет. В городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях их доход до вычета НДФЛ должен превышать 150 тысяч рублей, в остальных регионах — 90 тысяч.
Максимальная сумма ипотеки — 9 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%.
Сельская ипотека — 3%
Программу, предназначенную для строительства жилья в сельской местности, тоже предлагают изменить.По мнению Минсельхоза, из нее надо исключить населенные пункты, которые находятся в радиусе 50 км от областных центров, а также деревни и села, расположенные на расстоянии ближе 30 км от населенного пункта, где живет больше 100 тысяч человек.
Пока изменения не внесены, сельскую ипотеку можно взять на строящееся жилье в населенном пункте, где живет до 30 тысяч человек. Также можно купить готовый дом у застройщика или на вторичном рынке, если он не старше 3 лет (при покупке у юрлица или ИП) или не старше 5 лет (при покупке у физлица).
Максимальная сумма ипотеки — 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%.
Дальневосточная и Арктическая ипотека — 2%
Оформить ипотеку на жилье в регионах Дальнего Востока или Арктики могут некоторые категории заемщиков:- педагоги и медицинские работники;
- участники СВО и члены семей погибших на СВО;
- супруги до 35 лет;
- родители до 35 лет, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка;
- участники программ «Дальневосточный гектар» или «Арктический гектар»;
- участники программы повышения мобильности трудовых ресурсов;
- вынужденные переселенцы с территорий Украины, ДНР и ЛНР;
- работники предприятий ОПК.
Как изменилась ипотека для жилья на вторичном рынке
В этом сегменте льготных программ нет, поэтому единственное и главное изменение связано с изменением ставок. Вслед за повышением ключевой ставки поднялись и процентные ставки по ипотеке.Стоит ли брать ипотеку в 2024 году
Во II квартале 2024 года цены на жилье в России выросли на 2,1% по сравнению с I кварталом.Представитель компании «Этажи» Сергей Зайцев на форуме «Движение» заявил, что до конца года цены на вторичном рынке должны остаться на прежнем уровне, на первичном — вырасти в пределах инфляции.
Спрос на ипотечное жилье может замедлиться. Как отметила аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова, среди тех, кто не подпадает под льготные программы, основной спрос будут формировать две категории заемщиков. Первая — те, кто рассчитывает погасить ипотеку быстро, например, за счет продажи имеющегося объекта. Вторая — те, кто хочет купить понравившийся объект в расчете на дальнейшее рефинансирование.
«Регулятор после повышения ключевой ставки до 18% годовых не изменил сигнал рынку не нейтральный, отметив, что будет оценивать целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях. Поэтому мы остаемся при своей прежней позиции, что перехода ЦБ к циклу смягчения денежно-кредитной политики следует ожидать не ранее 2025 года. Тогда же следует ожидать постепенного снижения и ставок по рыночной ипотеке», — считает Инна Солдатенкова.
Она добавила, что изменения ощутимо сократили пул потенциальных заемщиков по льготной ипотеке. Исходя из этого, можно ожидать, что выдавать ее будут меньше, и это усилит периодическое исчерпание лимитов, выделяемых государством банкам на субсидирование.
«Кроме того, не исключено, что на фоне увеличения бюджетных расходов в ближайшее время могут быть пересмотрены как условия по другим госпрограммам, так и сам порядок расчета субсидии для банков», — сказала аналитик Банки.ру.
Плюсы и минусы оформления ипотеки во время кризиса
Высокая ключевая ставка и, как следствие, высокие ставки по кредитам — это не самые благоприятные условия для оформления ипотеки. Но если вопрос о ней все же стоит, нужно взвесить за и против.Аргументы за оформление ипотеки
- Сейчас низкие ставки для тех, кто подпадает под одну из льготных программ: семейную, сельскую, Дальневосточную, Арктическую или IT-ипотеку. Изменятся ли ставки и в какую сторону, неизвестно. Но они могут вырасти, а значит, если есть необходимость, то ипотеку с господдержкой стоит оформить в 2024 году.
- Высокий уровень инфляции может «съесть» часть переплаты по ипотечному займу в будущем.
- Если в скором времени планируется продажа недвижимости, деньги от которой можно пустить на погашение ипотеки, стоит рассмотреть оформление ипотеки сейчас.
Аргументы против оформления ипотеки
- В 2025 году, по мнению аналитиков, стоит ожидать постепенного снижения ставок по рыночной ипотеке. Если не претендуете на госпрограмму, есть смысл повременить с покупкой.
- Если первоначальный взнос небольшой и возможности досрочно погашать кредит не предвидится, итоговая переплата может оказаться слишком высокой.
Почему может сорваться сделка по ипотеке
Ипотечные сделки не всегда завершаются успешно. Есть ситуации, из-за которых на одном из этапов происходит сбой. Даже одобренную ипотеку могут отозвать до подписания документов. К примеру, если заемщик, пока подбирал недвижимость, пропустил платеж по другому кредиту либо оформил новый займ и увеличил свою долговую нагрузку.Если планируете брать ипотеку и уже получили одобрение банка, не оформляйте других кредитов до подписания документов по ипотеке, не подавайте заявки в другие банки, а также следите за графиками платежей по другим займам, если они есть.
Также банк может отменить одобрение, если клиент совершил какое-либо правонарушение до оформления ипотеки.
Второй случай — проблемы с оценкой недвижимости, которую планируется покупать. Покупатель заказывает отчет об оценке в экспертной организации и предоставляет его в банк. А у банка есть право не согласиться с оценкой, например, если он посчитает, что реальная стоимость жилья ниже.
Покупать или подождать
Ответить на этот вопрос однозначно сложно — решение в каждом случае нужно принимать индивидуально, с учетом всех важных факторов. Подумать о том, чтобы не откладывать покупку жилья с использованием ипотеки, можно в следующих случаях:- заемщик может претендовать на одну из льготных программ;
- заемщик планирует полностью погасить ипотеку в скором времени;
- заемщик знает, что в перспективе сможет рефинансировать кредит по льготной программе;
- у заемщика есть первоначальный взнос, покрывающий большую часть стоимости жилья.
