Как получить земельный участок под бизнес от государства в 2024 году

[BOOX]

Представим, что вы захотели открыть собственный бизнес. Идея готова, план действий расписан, бюджет выделен.

Осталось найти подходящий участок. И возникает логичный вопрос: где его взять? Эту тему подробно разобрали, эксперты в области земельного дела.

Кто может получить землю от государства под бизнес в 2024 году​

Возможность получить землю для бизнеса есть у любого гражданина Российской Федерации, достигшего 18-летнего возраста. Он может подать заявление как от имени юридического, так и от физического лица.

Первый вариант используется без ограничений: в случае, если земельный участок приобретается под небольшие задачи, а также в случае планирования задач более масштабных (например, открытия нового филиала торговой сети).

Подача заявления от имени физического лица применяется, если готового бизнеса пока нет (он находится на стадии идеи), и вам требуется небольшой участок площадью от 10 до 15 соток: например, для открытия магазина продуктов. В таком случае вы можете приобрести землю, но с условием, что она подходит под ваши цели с точки зрения правил землепользования и застройки.

Но есть один нюанс: если вы планируете приобретать большой участок, подобный формат заявления не подойдет, поскольку Федеральная налоговая служба (ФНС) может запросить подтверждающие документы, чтобы выяснить, из каких источников вам поступили денежные средства. И если они не соответствуют законодательным нормам, есть риск получить штраф. Поэтому в данном случае рекомендую подавать заявление только от имени юридического лица.

Виды земельных участков, которые являются наиболее привлекательными для бизнеса​

• Земли сельскохозяйственного назначения

В чем их преимущества:

• Подходят для любого вида предпринимательской деятельности

Согласно

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация

, земли сельхозназначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Допустим, если вы создали на данном участке ферму, а в дальнейшем решили переоформить его под турбазу или коттеджный посёлок, это допускается (но только при условии, что такая процедура разрешена с точки зрения градостроительных документов, а также правил землепользования и застройки).

• Большая площадь

В отличие от участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), максимальная площадь которого по правилам землепользования и застройки может варьироваться от 6 до 25 соток (цифры меняются в зависимости от региона), масштаб земель сельхозназначения может достигать от 50 соток и выше.

Наиболее ценными считаются земли с развитой инфраструктурой и выгодным расположением: например, на берегу озера или реки. Хотя итоговый формат в любом случае зависит от цели, для которой приобретается участок.

Допустим, если вы собираетесь открывать пасеку, приоритетными факторами будут выступать размер территории, природный ландшафт и минимальное количество соседей (потому что они могут являться отвлекающими факторами).

В то время как для базы отдыха на первый план выходит расположение участка: люди хотят провести время вдали от городской суеты, поэтому земля около хвойного леса или озера будет более рентабельной, чем в черте населенного пункта.

• Земли под рекреационный вид использования

Согласно

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация

, к ним относятся участки, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. Поэтому на них смело можно открывать базу отдыха, кемпинг или стадион.

Чаще всего, подобные земли располагаются в «природных» местах: например, на берегу водоемов или границе с хвойным / лиственным лесом. Из-за высокой ценности имеют хорошую рентабельность и, как следствие, более высокую стоимость.

• Промышленные земли

Подойдут только в том случае, если вы планируете открывать масштабное производство: например, завод, фабрику или электростанцию.

Согласно

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация

, помимо вариантов, которые мы разобрали выше, существуют и другие категории, а именно:

• Земли населенных пунктов
• Земли особо охраняемых категорий и объектов
• Земли лесного и водного фонда
• Земли государственного запаса

Стратегии получения участка ​

Глобально выделяют три стратегии: участие в аукционе, получение земли от администрации населенного пункта и самостоятельное оформление.

Участие в аукционе​

Аукцион — это процедура, в которой у всех участников есть возможность выкупить необходимый земельный участок для личных или коммерческих целей (например, для бизнеса) на конкурентной основе.

Организатор самостоятельно выводит его на торги, указывает вид разрешенного использования (ВРИ), кадастровый номер и площадь. Им может являться любой человек: как посредник, так и сотрудник администрации.

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация

Как проводятся торги:

• Организатор описывает объект и назначает стартовую цену. Чаще всего, она ниже рыночной и кадастровой стоимости;
• Определяется шаг аукциона — цифра, на которую увеличивается сумма во время торгов. Администрация указывает её в карточке лота;
• Каждый участник аукциона предлагает свою стоимость участка, отталкиваясь от стартовой цены;
• Побеждает участник, который предложил наибольшую сумму.

Как стать участником аукциона:

• Оформить электронную цифровую подпись и установить ее на свой компьютер / ноутбук;
• Перейти на сайт torgi.gov.ru;

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация

• Выбрать интересующий лот и изучить его характеристики: субъект местонахождения, описание, категорию, форму собственности, цель предоставления и вид договора;

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация

• Зарегистрироваться на площадке, на которой будут проходить торги: ссылка на неё указывается в карточке лота;
• Распечатать заявку, заполнить её от руки (это обязательное требование), подписать, сделать скан и отправить на почту, указанную в лоте;
• Изучить договор аренды будущей недвижимости. Если вы не согласны с какими-то пунктами, изменить их, к сожалению, не получится;
• Записать дату и время проведения торгов (эта информация указывается в карточке лота), а также формат, в котором они будут проходить: онлайн или очно;
• Внести задаток: обычно он составляет 0,5-5% от суммы лота (точная стоимость и реквизиты указаны в форме заявки). Важно сделать это не позднее, чем за 3 рабочих дня до начала торгов, иначе вы не успеете получить подтверждающее уведомление о том, что вы являетесь участником аукциона!

Если все этапы пройдены верно, вам приходит подтверждающее уведомление, которое упомянуто выше. Без него вы не сможете участвовать в торгах.

В назначенную дату и время необходимо прийти на аукцион и принять в нём участие в соотвествии с правилами. В случае победы вы подписываете договор аренды, который формируется в течение 14 дней после объявления результатов. Администрация отправляет его на регистрацию и вносит информацию об участке в Росреестр. Далее вы вносите остаток суммы и становитесь арендатором или собственником земли.

Организаторы могут отказать вам в допуске к торгам. Это происходит в некоторых случаях, например:

• Не отправлены необходимые документы (паспорт, СНИЛС, ИНН, форма заявки и чек об оплате задатка) или отправлены, но с ошибками;
• Некорректно заполнена форма заявки;
• Задаток не внесен в нужном размере или не поступил вовремя

Возвращается ли задаток, если в торгах победил другой участник?

Да, он автоматически поступает на ваш расчетный счет в течение 5-7 рабочих дней. За исключением предпоследнего участника аукциона: ему необходимо дождаться итогов сделки и момента подписания договора победителем.

Далее есть 2 варианта развития событий:

1. Победитель подписывает договор, вносит оплату и становится арендатором или собственником земли. Тогда для предпоследнего заявителя торгов сделка считается завершенной, и задаток возвращается;
2. Победитель отказывается от участка, и тогда право подписания договора переходит к предпоследнему участнику. Его задаток засчитывается в счет оплаты, а победитель признается недобросовестным участником, заносится в черный список и не допускается к следующим торгам в течение двух лет.

Плюсы аукциона:

• Вы получаете землю сразу после завершения торгов;
• Есть возможность приобрести участок гораздо дешевле рыночной стоимости и в дальнейшем заработать на этой разнице;
• Процесс происходит быстрее, чем при оформлении участка с нуля.

Минусы:

• Если земля находится в привлекательной и перспективной локации, её цена будет гораздо выше, чем предполагалось ранее;
• Неопределенность: вы никогда не знаете, за какую стоимость приобретёте участок;
• Есть риск получить отказ от участия в аукционе, если вы не вовремя внесете задаток, а также неверно заполните документы иили форму.

Получение земли от администрации населенного пункта ​

Данный процесс немного отличается от аукциона:

• Вы предоставляете администрации свой бизнес-проект и обосновываете необходимость в получении земельного участка: для чего он нужен, и какую выгоду принесет государству. Важно, чтобы проект содержал социальную составляющую: как, например, детский сад или школа;
• Заявление рассматривается в течение 30 рабочих дней;
• Если проект соответствует всем требованиям, администрация предоставляет вам земельный участок (в этом случае вы можете получить субсидию на его реализацию на конкурсной основе) или выводит землю на аукцион.

Плюсы:

• Вы можете получить землю напрямую от администрации (без участия в аукционе);
• Есть возможность реализовать проект в рамках субсидии с минимальными вложениями собственных средств.

Минусы:

• Если проект не соответствует требованиям, его могут отклонить;
• Нет гарантии, что торги выиграете именно вы, потому что правила действуют одинаково для всех участников.

Самостоятельное оформление ​

Вариант 1: через торги

• Вы находите подходящий участок с нужным видом разрешенного использования;
• Рисуете схему расположения земельного участка (СРЗУ), указываете его координаты и площадь;
• Выводите участок на торги;
• Проходите процедуру участия и, в случае победы, становитесь арендатором или владельцем данной земли. Подробный алгоритм описан выше.

Вариант 2: получение участка без торгов с переводом в нужный вид разрешенного использования (ВРИ)*

*при условии, что это разрешено с точки зрения градостроительных документов, а также правил землепользования и застройки.

• Вы самостоятельно оформляете землю в формате личного подсобного хозяйства на полевых участках (ЛПХ на полевых);
• Затем переводите его в тот вид использования, который подходит для бизнеса: например, земли для ведения пчеловодства.

Данный вариант сложнее остальных, поскольку содержит много «подводных камней». Поэтому:

• Важно заранее удостовериться, что у выбранного участка есть возможность перевода в другой ВРИ с точки зрения закона, правил землепользования и застройки, градостроительных карт и генерального плана;
• Необходимо учитывать размеры земельного участка как одного, так и другого ВРИ, чтобы можно было легально оформить перевод.

Допустим, для ЛПХ на полевых площадь участка должна быть не больше 1 гектара, а для пчеловодства — от 1 до 3 гектаров. Соответственно, в данном случае логичнее приобрести землю площадью не менее 1 гектара.

Как оформить участок:

• Найти свободную землю, которая не стоит на кадастровом учете;
• Создать схему КПТ, указать его координаты и площадь;
• Подать заявление в местную администрацию и подождать ответа;
• Если вы все сделали правильно, администрация согласовывает предоставление участка.

После этого вы можете использовать участок согласно его ВРИ (ЛПХ на полевых) или перевести его в один из других основных ВРИ. Для этого нужно выкупить участок и подать заявление в Росреестр через МФЦ.

Если же вам не подходит ни один из возможных основных ВРИ и требуется перевод земли на условные (УВРИ), то сделать это можно только через процедуру публичных слушаний.

Для этого нужно подать заявление в администрацию, которая в свою очередь передает обращение в отдел архитектуры и градостроительства. Последние и инициируют публичные слушания. При положительном результате ВРИ переводится в УВРИ.

Плюсы:

• участок можно получить без торгов;
• Можно заработать на разнице между покупкой и продажей.

Минусы:

• Процедура долгая и сложная;
• Тема ВРИ содержит много нюансов в законодательстве, поэтому нужно внимательно изучать документы.

Итог​

Как мы выяснили, стратегий оформления земельного участка для бизнеса существует много, и все они разные. Главное — выбрать ту, которая подходит под ваши цели, задачи и бюджет, а также внимательно изучать законодательство по теме землеустройства:

• Земельный кодекс РФ
• Градостроительные документы
• Правила землепользования и застройки в вашем регионе

Иначе появляется риск потерять не только деньги, но и время (что, согласитесь, крайне неприятно).

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация